W dniu 29 marca 2023 r. przyjęty został przez Radę Ministrów projekt nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami. Projekt ten skupia się na kwestii użytkowania wieczystego, a przyjęte w nim rozwiązania realizować mają kolejny etap planu eliminacji użytkowania wieczystego z polskiego systemu prawnego, którego pierwsza faza polegała na przekształceniu z mocy ustawy, z dniem 1 stycznia 2019 r., prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. Równocześnie wykluczono możliwość oddawania w użytkowanie wieczyste kolejnych tego rodzaju gruntów, poza pewnymi wyjątkami.
W odróżnieniu od powyższego rozwiązania, nowy projekt dotyczy wszelkich gruntów, niezależnie od ich przeznaczenia, oraz nie zakłada uwłaszczania gruntów z mocy prawa, a wprowadzać ma usprawnienia w nabywaniu ich prawa własności. Przepisy nowelizacji zakładają zmianę zasad ustalania ceny gruntów zbywanych na rzecz użytkowników wieczystych, a także wprowadzenie możliwości wystąpienia przez użytkownika wieczystego z żądaniem sprzedaży nieruchomości gruntowej oddanej mu w użytkowanie wieczyste – właściwy organ nie będzie mógł wówczas odmówić sprzedaży takiego gruntu.
Nowelizacja przewiduje zastosowanie mechanizmów rynkowych przy ustalaniu ceny nabycia prawa własności gruntów. Cena nieruchomości niewykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej ustalana będzie jako 20-krotność dotychczasowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, zaś nieruchomości wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej wynosić będzie pomiędzy 20-krotnością tej opłaty a wartością rynkową na dzień zawarcia umowy sprzedaży.
W przypadku wystąpienia z roszczeniem sprzedaży prawa własności, cena wykupu nieruchomości należącej do Skarbu Państwa wynosić będzie 20-krotność dotychczasowej opłaty rocznej, a w przypadku rozłożenia ceny na raty – 25-krotność tej opłaty. Jednostki samorządu terytorialnego będą mogły przyjąć te same zasady w zakresie należących do nich nieruchomości albo opracować własne.
Reforma dotyczyć będzie w szczególności zabudowanych gruntów komercyjnych, które oddane zostały w użytkowanie wieczyste co najmniej 25 lat temu. Nowe przepisy umożliwią użytkującym je przedsiębiorcom wystąpienie z roszczeniem sprzedaży gruntu. Nabycie prawa własności pozwoli przedsiębiorcy znacznie ograniczyć koszty ponoszone na opłaty roczne oraz ograniczy ryzyko finansowe wynikające z cyklicznych aktualizacji takich opłat, a także będzie atutem przy poszukiwaniu nowego nabywcy gruntu. Przedsiębiorcy będą mogli także rozliczyć korzyść obejmującą różnicę pomiędzy wartością rynkową nieruchomości gruntowej a jej ceną w ramach limitu pomocy de minimis.
Nie będzie możliwe wystąpienie z żądaniem sprzedaży jeśli w dniu złożenia wniosku nie upłynęło 25 lat od dnia oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste, użytkownicy nie wywiązują się z zobowiązań określonych w umowie o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste lub gdy toczy się postępowanie o rozwiązanie takiej umowy. Roszczenie nie obejmie także nieruchomości: niezabudowanych, wykorzystywanych na prowadzenie rodzinnego ogrodu działkowego, położonych są na terenie portów i przystani morskich, czy też gruntów Skarbu Państwa powierzonych Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa, Agencji Mienia Wojskowego, Wodom Polskim, Lasom Państwowym czy parkom narodowym.
Możliwość wystąpienia z żądaniem sprzedaży ograniczona będzie terminem 12 miesięcy, który rozpocznie swój bieg z dniem wejścia w życie ustawy. Sama ustawa ma wejść w życie po upływie 30 dni od jej ogłoszenia.
adw. Aleksandra Bieniak
